BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai và các công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thẩm định giá (theo Pháp lệnh giá) hay định giá  (Theo Luật Kinh doanh Bất động sản), sau đây gọi chung là thẩm định giá, là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của tài sản nói chung, bất động sản nói riêng, trong một thị trường và tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

1.      Bất động sản là đất đai
Phân loại theo bản chất giá trị gồm có:

o       Giá trị quyền sử dụng đất (có thời hạn hoặc ổn định lâu dài);

o       Giá trị quyền sử dụng đất thuê;

o       Giá trị lợi thế vị trí của đất;

o       Đơn giá bình quân quyền sử dụng đất trong một khu vực nhất định;

o       Đơn giá cho thuê quyền sử dụng đất…

Phân loại theo hình thức sử dụng gồm có:

o       Đất mua/bán, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho…

o       Đất được giao có thu tiền sử dụng đất (đất mua);

o       Đất được giao không thu tiền sử dụng đất;

o       Đất thuê trả tiền một lần;

o       Đất thuê trả tiền hàng năm.

Phân loại theo mục đích sử dụng gồm có:

o       Đất ở /thổ cư/thổ vườn…

o       Đất sản xuất kinh doanh/đất chuyên dung;

o       Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm hoặc lâu năm);

o       Đất khác (đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản…)

Phân loại theo thời hạn sử dụng gồm có:

o       Sử dụng ổn định lâu dài;

o       Sử dụng có thời hạn (50 năm, 30 năm, 20 năm …).

2.      BĐS là công trình xây dựng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất

BĐS là công trình xây dựng, vật kiến trúc:

o       Nhà ở:  nhà phố, nhà biệt thự (riêng lập, liên kế), nhà chung cư, nhà ở nông thôn…

o       Các công trình kinh doanh, thương mại: Chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn, các khu nghỉ dưởng (resort), các khu vui chơi giải trí….

o       Các công trình công nghiệp: Nhà xưởng sản xuất, kho chứa, các nhà máy sản xuất công nghiệp, đập thủy điện, thủy lợi…

o       Các công trình xã hội: Trường học, bệnh viện, trụ sở cơ quan…

o       Các công trình hạ tầng: Hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống chiếu sáng…

o       Các công trình khác: chùa chiền, nhà thờ, am tự, mồ mả và các vật kiến trúc khác …

BĐS là tài sản khác gắn liền với đất:

o       Các vườn cây công nghiệp: cao su, cà phê, điều, tiêu….;

o       Các vườn cây ăn trái;

o       Các khu rừng trồng, rừng phòng hộ….;

o       Các mỏ tài nguyên, khoáng sản: đá, than bùn…;

o       Các tài sản khác…

GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

Gia trị của bất động sản được cấu thành bởi:

o       Giá trị của đất

o       Giá trị các công trình xây dựng, vật kiến trúc, và các tài sản gắn liền trên đất

o       Giá trị các lợi thế khác do việc khai thác, kinh doanh bất động sản (xét trong điều kiện hiệu quả nhất) tạo ra (được xác định trong giá trị của đất)

CÁC MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

o       Tham khảo giá trị thị trường;

o       Thương thảo giá trị mua/bán, chuyển nhượng;

o       Góp vốn vào doanh nghiệp, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư, huy động vốn đầu tư…;

o       Chứng minh năng lực tài chính;

o       Thế chấp vay vốn;

o       Xác định giá trị doanh nghiệp;

o       Xác định giá trị bồi thường khi thu hồi, giải phóng mặt bằng;

o       Xác định giá trị khởi điểm khi tổ chức bán đấu giá tài sản;

o       Xác định giá trị bán thanh lý tài sản;

o       Xác định giá trị thu hồi khi đập bỏ, phá dỡ để đầu tư xây dựng mới;

o       Làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định…

HỒ SƠ, TÀI LIỆU CẦN CUNG CẤP KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

1/ Giấy tờ đối với đất gồm có:

o       Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng/sở hữu như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) hoặc giấy tờ khác.

o       Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng (nếu có);

o       Tờ khai thuế trước bạ;

o       Giấy tờ về thừa kế, cho, tặng… (nếu có);

o       Các giấy tờ lien quan khác (nếu có);

2/ Giấy tờ đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc và tài sản gắn liền với đất:

o       Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nếu có);

o       Giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thanh lý, hóa giá tài sản (nếu có);

o       Quyết định của tòa án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu tài sản (nếu có).

o       Quyết định trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương …(nếu có);

o       Bản vẽ hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế (nếu có);

o       Bảng dự toán hoặc hồ sơ quyết toán công trình (nếu có);

Đối với các công trình xây dựng dở dang cần bổ sung:

o       Giấy phép xây dựng;

o       Hợp đồng thi công xây lắp công trình;

o       Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công và dự toán (nếu có);

o       Các biên bản kiểm tra, nghiệm thu giai đọan (nếu có);

o       Các giấy tờ có liên quan khác (nếu có).

CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN

1/ Văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ thẩm định giá

o       Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002;

o       Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

o       Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

o       Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẩn Luật Kinh doanh bất động sản;

o       Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

o       Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

o       Các tiêu chuẩn Thẩm định giá được ban hành kèm theo các quyết định: số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005; số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005; số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính;

2/ Các văn bản có liên quan khác

o       Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005

o       Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày  26/11/2003

o       Luật Đầu tư số số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

o       Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006;

o       Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;